春节过后，广州的楼市彻底被点燃了，抑制的需求爆发了。

这场回暖会持续多久？谁也不敢打包票。

有开发商抓住这波热浪，乘势涨价，也有开发商降价去库存，抢占市场。

降价降得最恨的，当然是贴地价卖了。

不要以为这事只发生在增城，21年高价拿地的大冤种开发商多得是，说的就是番禺的卓越晴翠府。

当年，经历了54轮竞价，卓越从平安、龙湖、美的等开发商手上夺得地块，楼面价2.47万/平。

去年9月才开的盘，均价3.5万/平，不到半年，直降1万/平。

一时间，客户络绎不绝，工作日房小妹去踩盘，销售也没空接待。

这个月的番禺销冠，稳了。

卓越晴翠府到底怎么样？值不值得买？扫码添加房小妹微信，大家一起进群聊一聊。

贴地价卖房，自损一千，伤敌八百。

2.47万/平的地价，叠算成本和利润，房价约4万/平，对于番禺来说，不算高。

回顾历史的长河，番禺建于秦朝，先有番禺，后有广州。

上世纪20-50年代，番禺逐渐从广州老城区迁移至新造、市桥，完成历史的变迁。

当时，市桥是番禺最繁华的地段， 商业、教育、政务都集中在这里。

发展不可阻挡，番禺先后形成了长隆、大学城、万博CBD、国际创新城板块，更新，更有想象空间。

停滞的市桥，市场的声音越来越小。

何况卓越晴翠府在市桥南部，边缘位置，去年开盘的时候，就是一个小透明。

在这个预算里，客户的选择实在是太多了。

卓越晴翠府除了区位之外，配套也一般。

没有地铁就已经戳中了刚需的致命点。

18号线就在项目门前经过，“咻”地一下就直接到了番禺广场站，都不带停一下的。

所以，想要乘地铁，得坐公交或者骑小绵羊，去到3公里外的番禺广场站。

18号线是高速快线，回家一不小心过站，就从番禺广场直接去到30公里远的南沙横沥站...

番禺广场作为广州交通枢纽站之一，十分便捷，3号线、18号线、22号线三线交汇，还有规划中的17号线。

无论是到珠江新城、番禺万博、荔湾白鹅潭等商业中心，还是到白云机场、广州南站、南沙客运港都是直达的。

学校方面，板块内有蚬涌俊贤小学、东怡小学、市桥实验小学、市桥桥兴中学等等，师资和成绩比较普通。

商业配套也很薄弱，吃饭购物都要去到万科里商业街，或者永旺梦乐城。

项目旁边是蚬涌村，以自建房和小厂房、汽配店组成，环境和幽雅不沾边，但也无伤大雅。

2.6万起的单价，周围没有噪音、没有废弃污染就行了。

据销售透露，项目正南面的厂房已经被卓越围起来了，正在谈拆迁。

顺利的话，景观视野和周边形象都会有一个大提升。

卓越是深圳的房企，在广州的项目还有卓越招商臻珑府。

前有万科城市之光，后有万科黄埔新城，横向对比，降维打击。

而卓越晴翠府是卓越集团在广州、首次、独立操盘的项目，对打开广州的知名度有着重要作用。

在地价上踩的坑，就要在产品上补回来。

改善产品的溢价空间更大，所以，项目一开始就是按改善的标准来设计的。

精心设计过的小区和户型，很出彩。

项目分一二期开发，共10栋楼，二期的10、12#是人才公寓，其余8栋是住宅。

现在在卖的是一期，主要在售2、3#，也就是上图已经建起来的两栋，目测已经建到了10层。

房小妹在现场，也能听到轰隆隆的施工声，工地正在如茶如火地施工。

从沙盘上，可以看出小区是V字设计，所有户型朝东南，或西南。

户型以改善为主，有89平、103平、130平三个面积。

在广州，真正好户型的楼盘并不多，大部分都是中规中矩，卓越翠晴府却让我眼前一亮。

买过房、生活经验又多的番禺土著大姨大叔，在样板房里也是赞不绝口。

户型有几个特点：

1）使用率96%；

2）所有户型，主卧都是270°飘窗，次卧房间的飘窗没有柱体，窗户尺度拉满，视线和采光极好；

3）承重墙很少，可灵活改造。

4）入户花园小，空间浪费也少。

89㎡三房两厅两卫，U型厨房设计，台面摆放空间多，把厨房推拉门和窗户打开，也能做到南北对流。

+1的房间没有承重墙，很灵活，可以像样板房一样敲掉墙体，做成开放式书房，放大视觉效果。

主卧做成了270°的飘窗，刚需也能拥有这样奢侈的享受，实在难得。主卧还有充裕的空间做大衣柜和化妆桌。

103㎡四房两厅两卫，四个房间和两个卫生间都带有飘窗，全是赠送，不计入面积。

看上去像120平的。

130㎡与传统横厅户型有很大区别，公区十分阔绰，同时，也能兼顾私隐，只有一个次卧面对餐厅。

130㎡还是标准四房、单边位。

最后说一下项目的优缺点。

首先，项目户型好，自住很舒服，开发商投入的成本很高，交标也是好材料。

其次是便宜，2.6万/平起，单价比龙湖金地天峯便宜1万+，一套房算下来，89平总价价差100万，127平价差200万。

在以前230万在番禺买新房，放在遍地4万+的市场，就是痴人说梦。

但是，现在机会来了。

缺点是与地铁站、商场有一段距离，住在这里，要准备一辆小绵羊。

当然，龙湖金地天峯楼下就是龙湖天街、地铁站，仲元中学也在附近，配套没得说。

内部透露，龙湖天街打算换材料，成本将摊给业主，预计下一轮加推每平涨1500元。

对这两个项目有兴趣的朋友，可以去实地看看感受一下，抓紧了。

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