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中洲紫轩居然买5万多,看完我恍然大悟!

中洲紫轩居然买5万多,看完我恍然大悟!

发布时间:2022-09-18 10:51:50
小编:房小妹
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今天,天河燕塘地块的摇号结果出来了,被越秀地产摇到,成交总价81亿,楼面价超过5万。


相比天河育新街地块的流拍,燕塘地块算是命好,但这个地段楼面价5万,未来房价可能会卖10万+,有点想不通,甚至还觉得不值。


就像我最近去看了黄埔和天河交界的一个楼盘,除了靠近鱼珠CBD和天河,其他啥也不行。


这个楼盘叫中洲紫轩,是三栋楼连在一起的单体楼,有住宅和公寓,住宅要卖5万多


到底值不值这个价?跟着我去看看就知道了。

中洲紫轩位于黄埔鱼珠板块,距离鱼珠CBD直线距离不到1公里,高层有机会望到南向江景。


或许是因为地段还算不错,让中洲紫轩有了底气,在售价格是5.2-5.3万/平方米。


要知道,同板块的一手住宅项目富颐华庭前阵子加推了R组团的楼栋,价格在4.9-5.3万/平方米之间,最低的单价比中洲紫轩便宜了3千/平方米。


对比周边的二手房价格,中洲紫轩倒是有一定的优势。


位于中洲紫轩北侧约800米的金碧世纪花园,二手房均价在5万/平方米左右,有部分房源挂牌价在5.4-5.6万/平方米之间;保利学府里目前挂出来的二手房报价普遍在6万以上,甚至还有部分房源高达7万/平方米。

中洲紫轩的销售给我算了一笔账,入手一套在售的84平方米三房小户型,可选的楼层不多,楼层稍微好一点是18层的房源,总价约450万,首套房的首付需要给到130多万。


销售补充道,需要从首付中拿出5万块钱作为装修费用,是户型装修升级后的费用。


从客户的首付里拿钱当做装修费用,属不属于违规?大家可以留言评论发表一下意见。


从地段和价格来看,中洲紫轩还是有优势的。


但当看到户型后,我差点自闭了,做的是什么玩意?简直辣眼睛!


先拿79平方米三房的户型来说,虽然是竖厅设计,厅出阳台,阳台还是南向,但从入户到阳台的进深至少超过了10米。

79-84平方米三房户型图↑

要知道,这只是一个79平方米的小三房户型,做了这么长的进深,如此的设计意味着采光会很差,阳光最多只能照客厅的位置,加上这个户型的厨房是个黑厨(没有窗户的厨房),餐厅基本没有阳光,白天都得开灯。

还要吐槽的是,厨房不仅是黑厨还正对着其中卧室,凡是经常煮饭的人都知道,中国家庭煮饭以炒为主,会产生大量的油烟,虽说有油烟机可以帮忙散去油烟味,但很难做到完全散去,需要通过窗户往户外散去,如果家里的厨房没有窗户油烟肯定会飘进客厅和卧室,长期下去对人的身体健康会有影响。

另外,三个房间都位于西侧,会有西晒的问题,广州的夏天经常是30多度的高温天气,西晒的房子电费都要高出许多。

看到这里,你可能会以为79平方米三房户型应该会比较便宜,to young to simple。



销售告诉我,这个户型还没开始卖,要等到限价放松才卖,现在其他户型卖5万多只是保本而已。


这样的户型还想着等限价放松卖高价?买家和竞品项目听了都想说:听我说,谢谢你,因为你……


销售口中的其中户型,是84平方米三房、115平方米四房和168平方米四房,其中84平方米三房的设计跟79平方米三房户型是一样的,就不多说了。


来说说115平方米四房,横厅设计,过道太长浪费了不少面积,主卧和次卧的门正对着客厅,私密性差。


115平方米四房户型图↑

四个房间只有一个房间朝南,其余三个房间都朝北,加上两个卫生间也是朝北,五开间朝北的设计也是够奇葩的。


来看看厨房,L型设计,比79平和84平户型好的是厨房有窗户,但厨房的设计还是让人摸不着头脑,窗户紧靠着阳台,油烟可以通过阳台飘进客厅,煮饭的时候还得把阳台门关起来。


再来看看168平方米的五房,这个户型没有做样板房。


但看到户型图的那一刻,我从自闭变成傻眼了,这TM不是两个84平方米的户型拼在一起吗?

168平方米四房户型图↑

这个户型很大的败笔是厨房位于整个房子的心脏位置,俗称烧心灶。


过道太多严重浪费了很多面积,这可是需要买家付出白花花的银子去买单呀。


设计师到底是怎么想的?开发商又是怎么审核的?


这样的户型设计都能验收,是当买家都是傻子,还是觉得光靠地段就可以了,但你也不是最核心的地段呀,顶多是沾了点光。

更令人失望的是,中洲紫轩所有户型的实用率只有76%,比公寓好一点的,但这可是住宅呀,8成实用率是最基础的标准。

看完中洲紫轩的户型,再看看价格,只剩下掉头走人的冲动。


中洲紫轩占地面积很小,只有8000平方米出头。


这么小的地块,能做的空间肯定不多,但开发商却做了商铺、公寓和住宅三种产品。


其中1到2楼是商铺,3到7楼是公寓,8楼是架空层,将会做成一个空中花园供业主使用,9楼到31楼才是住宅。

中洲紫轩是一栋单体楼↑

销售告诉我,不用担心公寓和住宅会混住,因为公寓和住宅的大堂是分开的,不会共用电梯。


说是这样说,但住宅的居住纯粹性打了很大的折扣。


中洲紫轩的地块不仅小,还是狭长型的形状,规划了三栋楼,只能连在一起,从远处望过去是一栋单体楼,而且还是一栋紧挨着主干道的单体楼,距离中山大道不足30米,中山大道是黄埔至天河的东西向主干道,平时来往的车流量很大,产生噪音肯定是难免的了。


花几百万买一套靠近大马路的单体楼的房子,大多数人可能接受不了。


吐槽归吐槽,中洲紫轩也有优点值得肯定,距离地铁5号线、13号线交汇处的鱼珠地铁约800米左右的距离,步行10分钟左右可以到,属于地铁盘,而且靠近中山大道和黄埔东路等主干道,无论是自驾还是公共交通出行,都很方便。


至于其他配套,例如学校方面,中洲紫轩对口的学校大概率是附近的茅岗小学或者恒威小学;


商业方面,两公里范围内有两座大型商业中心,美林天地和M+park漫广场,开车几分钟就可以到,还算比较方便。

你觉得中洲紫轩值得买吗?

提前预约可参与团购,可组织免费专车接送,自驾客户可报销油钱。购房可申请5-10年管理费以及家私家电大礼包。

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中洲紫轩
在售
参考价格:
52000元/㎡
开盘时间:
2022-06-01
楼盘地址:
广州市黄埔区中山大道387号(5/13号线鱼珠站)
限时可享额外优惠
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