0次浏览黄埔现在最不缺的就是旧改，因为体量都很大，所以在名字上都加了一个“新城”，像什么富力新城、中央城、黄埔新城......
其中富力新城是黄埔较早的一个旧改大城，在2016年开盘，当时还不叫富力新城，叫富力悦禧花园，均价2万。
2016年到2020年本是黄埔房价上行的年头，但相比黄埔其他板块的一手盘，富力悦禧花园却卖得一般，价格涨幅也跑输大行情。
或许是为了转运，富力悦禧花园在2020年改了名，变成了现在的富力新城。
房子不好卖，涨价跑输大市，到底是楼盘名不好还是自身的地段和产品有问题？
最近，我去看了这个盘，看了才知道还真不怪楼盘名。
叫富力悦禧花园也好，富力新城也罢，其实都是黄埔笔村旧改的产物，现在卖的商品房属于融资地块。
富力新城目前在售的是二期组团，均价3.3万/平方米。
同板块内，富力新城面对的直接竞争对手是黄埔新城，对比黄埔新城的3.5万-4.2万的吹风价，富力新城有一定的价格优势。
但黄埔新城的价格还是个迷，而且吹风价基本都是吹的，实际的开盘价格往往会比吹风价低。
如果黄埔新城的开盘价格比富力新城均价略高甚至持平，富力新城就没什么优势了。
毕竟从物理距离来看，黄埔新城更靠近鱼珠CBD和珠江新城，会是很多在天河上班刚需客的买房选择之一。
跟周边的二手房价格相比，富力新城的价格倒是有点优势。
富力新城所在的黄埔南岗板块有万科尚城、佳兆业城市广场、海伦堡花园和凯信东方华庭等多个小区。
其中万科尚城和佳兆业城市广场是楼龄比较新的小区，交楼入住的时间只有几年，这两个小区有平层和复式的户型，平层的放盘价格在3.2万-3.8万/平方米之间，复式的放盘价格普遍在4万以上。
不过万科尚城和佳兆业城市广场周边的配套相比富力新城会更好，至少去地铁站都近了很多，还有自带的商业配套，比如万科尚城有万科里，佳兆业城市广场有黄埔佳纷天地，都是现成的配套。
富力新城当然也有商业，规划有8万方的商业配套，但最终做成什么样，还不知道，蓝图中的始终不如眼看的好。
论生活的便利度和配套的成熟度，周边的二手房显然会更好一点。
我在售楼部看了一会，然后全程无阻碍地进入到了位于T8栋32楼的样板间，在坐电梯的时候碰到两位送外卖上楼的小哥。
一进电梯两位外卖小哥就吐槽起送外卖的经历。
“万科尚城的物业事真多，送个外卖问这问那，还要让业主报备才能送进去；这里就不一样了，只要跟门口的保安说一声送外卖，就进来了，宽松得多。”
听到这些，我反倒觉得万科的物业做得挺对，有点替富力新城的业主担心，安保过于放松了。
来到了样板间，发现110平方米三房户型样板间隔壁的房子已经有业主收楼入住，如果他们看到经常有人自由进出来看房，不知道心里是什么滋味。
好了，说回正题，富力新城的户型跟地段一样，很刚需。
目前主推的是T2和T3号楼，一共有三个户型，分别是73平方米两房、97平方米三房和110平方米三房。
其中73平方米两房户型，带有入户花园，竖厅设计，厅出阳台，比较规矩的户型，不足的是，这个户型是北向，采光和通风会差一点；另外，主卧正对着客厅，私密性比较差。
再看看97平方米三房户型，套内面积约79平方米，实用率达到了81%，有西南朝向和东南朝向的两种户型选择，西南朝向的户型价格会便宜一些，但在夏天也会比较晒。
这个户型也是竖厅设计，动静分区合理，三房做到了两个卫生间，都做到干湿分离，适合二孩家庭居住。
110平方米三房户型，属于横厅设计，整体的采光面会比竖厅户型大很多。
横厅户型普遍存在一些共同的缺点，过道会浪费一些面积，房间的私密性也差一点。
看完户型下来，我觉得富力新城的户型设计中规中矩，没有什么惊喜。
需要注意的是，T2和T3号楼今年年底收楼，对于急于入住新家的买家会是一个比较好的选择。
富力新城北侧约100米的地方时是广汽本田汽车扩建用地，主要用于新能源汽车生产，未来的汽车年产量预计会达到12万辆，产能很大。
这个对富力新城影响有多大，目前还不好说。
另外，富力新城已有部分楼栋收楼入住，其中已经收楼的T8号楼栋靠近东鹏大道，在售的T2和T3号楼则挨着宏远路，在车流量大的时候会有不小的噪音影响。
关于噪音的问题，富力也在想办法解决，但实际效果不太理想。
我在样板间看到阳台做了封窗处理，但仔细一看，你会发现无论是阳台的窗户还是房间的窗户都是单层玻璃，这样的隔音效果肯定比不上双层中空隔音玻璃。
在富力新城西南侧还会建一条过山隧道，预计2025年通车，到时候通过这条隧道，去往南岗地铁站可以缩短不少距离（目前的自驾距离将近3公里）。
值得一提的是，富力新城的学校配套是很多买家看中的一点，引进了广东外贸大学附属黄埔实验学校，是一所九年一贯制的学校，小学和中学加起来有54个班，1600多户的社区，学位够不够用，还要看生三孩的业主家庭多不多。
但是车位有可能不够用，车位比只有1:0.8，没做一户一车位的配比。
整体来看，富力新城上车的门槛不高，户型选择多，适合追求性价比的刚需买家，不适合远期投资。
而且面对黄埔新城的冲击，富力新城会流失一波刚需客，要做好价格战的准备。
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