去年，小咖的妈妈兴致高昂地和中介去看了一套“笋房”，回来后却皱着眉头和我碎碎念。

“小区好大，临街和里面都有商铺，发廊、水果店、鲜肉店都有，但是人车不分流，私家车进进出出，还有老人推着婴儿车溜娃，太危险啦！”

“房子没有太大问题，但是感觉楼栋密密麻麻的，楼间距又窄，对面能把我们的里屋看得一清二楚，私密性太差啦！”

......

于是，我妈握着首付款转战了容积率更低、居住性更强的新房、次新房市场。

打工的宇宙尽头是躺平，买房的终极尽头是改善。

大盘失去了光环，弊端开始显露。

大盘的生活场景

有点糟心

住在一个成熟大盘里，最大的优势就是方便，在小区就可以享受到一站式的配套。

早上目送小孩上学，晚上下班回来在家楼下买菜，饭后在小区内遛弯,挺惬意的。

但是同时也要忍受它的缺点，比如——

每天都要早几分钟出门，因为电梯也有高峰期，超高层+梯户比，运气不好的时候可能得等上10来分钟，上了电梯还得层层停，在迟到的边缘徘徊。

老人小孩常常下楼遛弯，隔音不好的话，吵闹的声音可以从楼下传到高层，打工人美好的周末就得被喧哗声打破了。

地下无法容纳庞大的车位数量，就会占用地上车位，人车不分流安全性低。

最重要的是，人口基数大的小区，公共设施使用频率高、折损速度快，加速了小区的“老化”，影响整体的二手流通。

卖不出去，只能一再降价。

草秃了、建材坏了、电梯要维修...这些都需要高昂的维护成本，这就得看物业有没有作为了。

如果物业没有作为，后期的投诉、维权又是漫漫长路。

大盘的困境

前些年，开发商总爱搬弄千亩沙盘，客户是惊奇和震撼的，小盘霎时黯然失色。

而现在，开发商的广告刻意地宣传理想人居、公园人居，把居住体验和环境氛围放在了首位。

发生转变最主要的原因有两个——

一是购房者对居住有了追求。

二是大盘的运营实在是太难了。

“房住不炒”，当房子回归居住属性，那可不能住得太憋屈了，大家对房子的居住舒适度的认知大概达成了一致。

必须低密度、楼间距要大视野要开阔、小区不能太大、人流不能太杂、户型要通透....

这些正正是大盘的致命缺点。

大盘最大的价值点是它自成一体的配套，包括学校、商业、交通、甚至还有酒店公寓、体育馆、文艺中心、疗养院等等。

大规模的配套要成功落地运营，受到多种因素的影响，例如市场定位是否清晰、运营模式是否科学、招商能力是否强大、资金链是否充足。

有些开发商就显得吃力了，比如——

陈家林的片区的大盘聚集、常住人口超10万，商业运营也无法支愣起来。

香江翡翠绿洲的未来汇商场招商低档、关门店面多、电梯违久失修、运营惨淡。

海雅缤纷城是深圳西部最大的商业体，而中山的120万方的海雅缤纷城却达不到预期，最早一批业主早在19年已经收楼了，而商业体却从21年鸽到22年、23年....

目前还在施工建设阶段，已经签约入驻的商家也不多，23年能否开业运营还得打个问号。

大盘都不能买吗？

碧桂园凤凰城、翡翠绿洲等大型楼盘卖到4万单价的高光时刻已经过去了。

现在的焦点来到了黄埔新城，有人说它是大城，有人说它是天坑，各执己见。

旧改还在继续，大盘就会不停蹦出来，甚至会卷成麻花。

很多粉丝告诉小咖，大盘住得确实不是很舒适，但是性价比又摆在面前，没办法哎。

如果没有更好的选择的话，那就先上车吧，不过要尽量选口碑好的开发商、选小区内较好的楼栋。

而且之后想换房改善的话，最好在小区老化之前卖掉。