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大型楼盘有什么缺点?能不能买?
发布时间:2022-10-15
作者:邓恒兴
来源:房小咖-西瓜
旧改还在继续,大盘就会越来越多,它的优缺点都很明显,可以买吗?

去年,小咖的妈妈兴致高昂地和中介去看了一套“笋房”,回来后却皱着眉头和我碎碎念。

“小区好大,临街和里面都有商铺,发廊、水果店、鲜肉店都有,但是人车不分流,私家车进进出出,还有老人推着婴儿车溜娃,太危险啦!”

“房子没有太大问题,但是感觉楼栋密密麻麻的,楼间距又窄,对面能把我们的里屋看得一清二楚,私密性太差啦!”

......

于是,我妈握着首付款转战了容积率更低、居住性更强的新房、次新房市场。

打工的宇宙尽头是躺平,买房的终极尽头是改善。

大盘失去了光环,弊端开始显露。


大盘的生活场景

有点糟心


住在一个成熟大盘里,最大的优势就是方便,在小区就可以享受到一站式的配套。


早上目送小孩上学,晚上下班回来在家楼下买菜,饭后在小区内遛弯,挺惬意的。


但是同时也要忍受它的缺点,比如——


每天都要早几分钟出门,因为电梯也有高峰期,超高层+梯户比,运气不好的时候可能得等上10来分钟,上了电梯还得层层停,在迟到的边缘徘徊。


老人小孩常常下楼遛弯,隔音不好的话,吵闹的声音可以从楼下传到高层,打工人美好的周末就得被喧哗声打破了。


地下无法容纳庞大的车位数量,就会占用地上车位,人车不分流安全性低。


最重要的是,人口基数大的小区,公共设施使用频率高、折损速度快,加速了小区的“老化”,影响整体的二手流通。


卖不出去,只能一再降价。


草秃了、建材坏了、电梯要维修...这些都需要高昂的维护成本,这就得看物业有没有作为了。


如果物业没有作为,后期的投诉、维权又是漫漫长路。


大盘的困境


前些年,开发商总爱搬弄千亩沙盘,客户是惊奇和震撼的,小盘霎时黯然失色。


而现在,开发商的广告刻意地宣传理想人居、公园人居,把居住体验和环境氛围放在了首位。


发生转变最主要的原因有两个——


一是购房者对居住有了追求。


二是大盘的运营实在是太难了。


“房住不炒”,当房子回归居住属性,那可不能住得太憋屈了,大家对房子的居住舒适度的认知大概达成了一致。


必须低密度、楼间距要大视野要开阔、小区不能太大、人流不能太杂、户型要通透....


这些正正是大盘的致命缺点。


大盘最大的价值点是它自成一体的配套,包括学校、商业、交通、甚至还有酒店公寓、体育馆、文艺中心、疗养院等等。


大规模的配套要成功落地运营,受到多种因素的影响,例如市场定位是否清晰、运营模式是否科学、招商能力是否强大、资金链是否充足。


有些开发商就显得吃力了,比如——


陈家林的片区的大盘聚集、常住人口超10万,商业运营也无法支愣起来。


香江翡翠绿洲的未来汇商场招商低档、关门店面多、电梯违久失修、运营惨淡。


海雅缤纷城是深圳西部最大的商业体,而中山的120万方的海雅缤纷城却达不到预期,最早一批业主早在19年已经收楼了,而商业体却从21年鸽到22年、23年....


目前还在施工建设阶段,已经签约入驻的商家也不多,23年能否开业运营还得打个问号。


大盘都不能买吗?


碧桂园凤凰城、翡翠绿洲等大型楼盘卖到4万单价的高光时刻已经过去了。


现在的焦点来到了黄埔新城,有人说它是大城,有人说它是天坑,各执己见。


旧改还在继续,大盘就会不停蹦出来,甚至会卷成麻花。


很多粉丝告诉小咖,大盘住得确实不是很舒适,但是性价比又摆在面前,没办法哎。


如果没有更好的选择的话,那就先上车吧,不过要尽量选口碑好的开发商、选小区内较好的楼栋。


而且之后想换房改善的话,最好在小区老化之前卖掉。

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